z dnia 29 listopada 2017 r.

w sprawie: miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów położonych we wsi Rybie w Gminie Raszyn – rejon ul. Raszyńskiej  i ul. Białobrzeskiej

Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt. 5 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1875), art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm.[1]) oraz uchwały Nr XXVIII/267/16 Rady Gminy Raszyn z dnia 4 listopada 2016 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów położonych we wsi Rybie w Gminie Raszyn – rejon ul. Raszyńskiej  i ul. Białobrzeskiej, stwierdzając, że niniejszy plan nie narusza ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Raszyn przyjętego uchwałą Nr LX/590/14 Rady Gminy Raszyn z dnia 21 października 2014 r. Rada Gminy Raszyn uchwala, co następuje:

Rozdział 1

Zakres regulacji planu

§ 1.

1.      Uchwala się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części terenów położonych we wsi Rybie w Gminie Raszyn – rejon ul. Raszyńskiej  i ul. Białobrzeskiej, zwany dalej w treści niniejszej uchwały planem.

2.      Granice obszaru wyznacza się na rysunku planu sporządzonym w skali 1:1000, stanowiącym załącznik nr 1 do niniejszej uchwały. Granice te wyznaczają:

1)      od północy – północna granica działki nr ew. 1312, a następnie odcinek po granicy użytku gruntu do wschodniej granicy działki nr ew. 1311;

2)      od wschodu – wschodnia granica działki nr ew. 1311 na długości 60 m;

3)      od południa – południowe granice działek nr ew.: 1311 i 1312;

4)      od zachodu – zachodnia granica działki nr ew. 1312.

§ 2.

Załącznikami do niniejszej uchwały i jej integralnymi częściami, są:

1)      rysunek planu w skali 1:1000 – załącznik nr 1 do niniejszej uchwały;

2)      rozstrzygnięcie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu – załącznik nr 2 do niniejszej uchwały;

3)      rozstrzygnięcie o sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy oraz zasadach ich finansowania – załącznik nr 3 do niniejszej uchwały.

§ 3.

1.     Rysunek planu odnosi ustalenia zawarte w niniejszej uchwale do terenu objętego planem.

2.     Następujące oznaczenia graficzne na rysunkach planu są obowiązującymi ustaleniami planu:

1)      granice obszaru objętego planem;

2)      linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;

3)      zwymiarowane wzajemne odległości elementów zagospodarowania;

4)      nieprzekraczalne linie zabudowy;

5)      przeznaczenie terenów oznaczone symbolem literowym.

3.     Pozostałe oznaczenia graficzne mają charakter informacyjny.

§ 4.

1.     W planie określa się:

1)      przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;

2)      zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;

3)      zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu;

4)      zasady kształtowania krajobrazu;

5)      zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów;

6)      szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;

7)      szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;

8)      zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;

9)      sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów;

10)  stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy;

11)  granice terenów rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym;

12)  sposób usytuowania obiektów budowlanych w stosunku do dróg i innych terenów publicznie dostępnych oraz do granic przyległych nieruchomości, kolorystykę obiektów budowlanych oraz pokrycie dachów;

13)  minimalną powierzchnię nowo wydzielonych działek budowlanych.

2.     Nie określa się, ponieważ nie występują w obszarze planu:

1)      zasad ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, w tym krajobrazów kulturowych, oraz dóbr kultury współczesnej;

2)      wymagań wynikających z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;

3)      granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, na podstawie odrębnych przepisów, terenów górniczych, a także obszarów szczególnego zagrożenia powodzią, obszarów osuwania się mas ziemnych, krajobrazów priorytetowych określonych w audycie krajobrazowym oraz w planach zagospodarowania przestrzennego województwa.

§ 5.

1.     Ilekroć w niniejszej uchwale jest mowa o:

1)      kwalifikacji terenów w zakresie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku – należy przez to rozumieć zróżnicowany poziom hałasu dla różnych rodzajów terenów w rozumieniu przepisów odrębnych z zakresu ochrony środowiska;

2)      nieprzekraczalnej linii zabudowy – należy przez to rozumieć wyznaczoną na rysunku planu lub ustaloną linię określającą najmniejszą dopuszczalną odległość budynku od linii rozgraniczającej drogi, od innych obiektów lub granic działki, która może być przekroczona, o ile ustalenia szczegółowe planu tak stanowią i na warunkach ustalonych w planie, bez uwzględniania: balkonów, werand, tarasów na kolumnach, okapów i nadwieszeń wysuniętych poza obrys budynku nie więcej niż 1,5 m oraz elementów wejść do budynków (schodów zewnętrznych, ramp) wysuniętych poza obrys budynku nie więcej niż 2 m;

3)     powierzchni biologicznie czynnej – należy przez to rozumieć część działki budowlanej, na gruncie rodzimym, która pozostaje niezabudowana, nieutwardzona – wyrażoną jako procentowy udział powierzchni biologicznie czynnej w powierzchni działki budowlanej. W szczególności za powierzchnię biologicznie czynną nie uznaje się: zieleni projektowanej na dachach i ścianach budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych;

4)     powierzchni użytkowej liczonej dla potrzeb określenia liczby miejsc do parkowania – należy przez to rozumieć powierzchnie pomieszczeń, na wszystkich kondygnacjach, służących do zaspokojenia potrzeb związanych bezpośrednio z przeznaczeniem całego budynku lub jego części;

5)     przeznaczeniu podstawowym – należy przez to rozumieć: rodzaj przeznaczenia, które zostało ustalone, jako jedyne lub przeważające na działce budowlanej, przy czym powierzchnia użytkowa obiektów o przeznaczeniu podstawowym lub powierzchnia tego przeznaczenia nie może być mniejsza niż 60% powierzchni użytkowej wszystkich obiektów na działce budowlanej, a w odniesieniu do przeznaczenia o charakterze niekubaturowym nie mniejsza niż 60% powierzchni działki budowlanej;

6)     przeznaczeniu dopuszczalnym – należy przez to rozumieć przeznaczenie inne niż podstawowe, dopuszczone na warunkach określonych planem, przy czym powierzchnia użytkowa obiektów o przeznaczeniu dopuszczalnym nie może być większa niż 40% powierzchni użytkowej wszystkich obiektów na działce budowlanej, a w odniesieniu do przeznaczenia o charakterze niekubaturowym nie większa niż 40% powierzchni działki budowlanej; maksymalna powierzchnia przeznaczenia dopuszczalnego może być precyzowana w ustaleniach szczegółowych;

7)     przeznaczeniu uzupełniającym – należy przez to rozumieć ustalone w planie kategorie przeznaczenia terenu, w tym mieszczące się w danym przeznaczeniu funkcje obiektu, uzupełniające i wzbogacające przeznaczenie podstawowe w zakresie określonym w ustaleniach szczegółowych dla terenów;

8)      uchwale – należy przez to rozumieć niniejszą uchwałę Rady Gminy Raszyn dotyczącą zagospodarowania obszaru w granicach określonych w § 1, o ile z treści przepisu nie wynika inaczej;

9)      usługach – należy przez to rozumieć usługi z wykorzystaniem urządzeń służących działalności, której celem jest zaspokajanie potrzeb ludności, a które nie wytwarzają dóbr materialnych bezpośrednimi metodami przemysłowymi, a w szczególności: usługi handlu detalicznego, działalności biurowej, administracji, obsługi finansowej, kultury, rozrywki, turystyki, sportu, rekreacji, gastronomii, zdrowia, nauki, opieki społecznej i socjalnej, oświaty, projektowania i pracy twórczej, usługi rzemieślnicze, w szczególności: usługi fryzjerskie, kosmetyczne, pralnicze oraz drobne usługi naprawcze sprzętu codziennego użytku, z wyłączeniem lokowania składowisk opału i odpadów, złomowisk oraz stacji paliw;

10)  ustawie – należy przez to rozumieć ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

2.     Inne pojęcia i definicje wymienione w planie należy rozumieć zgodnie z treścią stosownych przepisów odrębnych.

Rozdział 2

Ustalenia dotyczące przeznaczenia terenów objętych planem

§ 6.

1.     Ustala się przeznaczenie terenów wyznaczonych liniami rozgraniczającymi i oznaczonych symbolem literowym zgodnie z rysunkiem planu:

1)      teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług – oznaczony na rysunku planu symbolem MN-U;

2)      teren drogi publicznej klasy dojazdowej – oznaczony na rysunku planu symbolem KD-D.

2.     Określa się linie rozgraniczające terenu drogi publicznej klasy dojazdowej KD-D jako granice terenów rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym.

Rozdział 3

Ustalenia dla terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług MN-U

§ 7.

Dla terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług oznaczonego na rysunku planu symbolem MN-U ustala się:

1)      przeznaczenie terenu:

a)        przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowe jednorodzinna, usługi,

b)        przeznaczenie uzupełniające: urządzenia budowlane, zieleń urządzona, infrastruktura techniczna;

2)      zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego i krajobrazu:

a)        zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie budynków w zabudowie wolnostojącej lub bliźniaczej, lub w formie lokali mieszkalnych wbudowanych w budynkach usługowych,

b)        zabudowa usługowa w formie budynków wolnostojących lub w formie lokalu użytkowego do 30% powierzchni całkowitej budynku mieszkalnego,

c)         budynki garażowe i gospodarcze w formie wolnostojącej, dobudowanej lub wbudowanej,

d)        utrzymanie skali i struktury zainwestowania w dostosowaniu do krajobrazu terenów okolicznych,

e)        harmonijne kształtowanie nowej architektury, z uwzględnieniem formy i skali obiektów, kolorystyki oraz materiałów budowlanych zgodnie z ustaleniami planu;

3)      zasady ochrony środowiska i przyrody:

a)        zakazuje się przekraczania standardów jakości środowiska, w tym standardów jakości powietrza, poza granicami działki, do której prowadzący działalność posiada tytuł prawny,

b)        pod względem dopuszczalnego poziomu hałasu w środowisku klasyfikuje się teren MN-U jako przeznaczony pod tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej; w przypadku realizacji na działce wyłącznie funkcji usługowych nie chronionych nie zalicza się ich do terenów, dla których ustala się dopuszczalne poziomy hałasu,

c)         zakazuje się lokalizowania przedsięwzięć, które zgodnie z przepisami odrębnymi, zostały zakwalifikowane do przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko, za wyjątkiem inwestycji celu publicznego, w tym także w zakresie łączności publicznej,

d)        zakazuje się lokalizowania zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnych awarii, zgodnie z przepisami odrębnymi z zakresu ochrony środowiska oraz zakazuje się składowania i magazynowania substancji niebezpiecznych,

e)        zakazuje się odprowadzania do gleby i wód ścieków oraz odprowadzania wód opadowych i wód roztopowych do kanalizacji sanitarnej;

4)      zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu:

a)        ustala się:

-     minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej na 40% powierzchni działki budowlanej,

-     minimalny wskaźnik intensywności zabudowy w odniesieniu do działki budowlanej na 0,01,

-     maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy w odniesieniu do działki budowlanej na 1,2,

b)        ustala się maksymalną wysokość zabudowy 11 m,

c)         dopuszcza się posadowienie budynków do jednej kondygnacji podziemnej,

d)        ustala się dachy dwuspadowe lub wielospadowe o nachyleniu połaci od 10^o do 45^o,

e)        ustala się minimalną powierzchnię nowo wydzielonej działki budowlanej na 500 m²,

f)           na działce budowlanej ustala się urządzenie miejsc do parkowania, sytuowanych na terenie lub w garażu, w ilości co najmniej:

-     2 miejsca do parkowania na lokal mieszkalny,

-     3 miejsca do parkowania na 100 m² powierzchni użytkowej usług, nie mniej niż 2 miejsca do parkowania na lokal usługowy,

-     1 stanowisko dla pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową, jeżeli ogólna liczba stanowisk wynosi więcej niż 5;

5)      sposób usytuowania obiektów budowlanych w stosunku do dróg i innych terenów publicznie dostępnych oraz granic przyległych nieruchomości:

a)        nakazuje się sytuowanie nowej zabudowy z uwzględnieniem nieprzekraczalnych linii zabudowy, zgodnie z rysunkiem planu,

b)        dopuszcza się sytuowanie budynków zwróconych ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w odległości 1,5 m od granicy działki budowlanej lub bezpośrednio przy tej granicy;

6)      kolorystyka obiektów budowlanych oraz pokrycie dachów:

a)        nakazuje się utrzymanie stonowanej kolorystyki elewacji budynków na działce budowlanej: nakazuje się stosowanie odcieni elewacji spośród kolorów: białego, szarego, beżowego, kremowego, żółtego, brązowego oraz dachów spośród kolorów: grafitowego, brązowego, i czerwonego; dopuszcza się stosowanie odcieni elewacji spoza wyznaczonych kolorów i przedziałów wyłącznie na fragmentach ścian budynku nie przekraczających 10% powierzchni danej elewacji,

b)        ustalenia lit. a nie dotyczą materiałów elewacyjnych i pokryć dachowych w kolorach dla nich naturalnych, w szczególności aluminium, miedzi, stali nierdzewnej, szkła, drewna, betonu, ceramiki, kamienia;

7)      szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości:

a)        ustala się minimalną powierzchnię działki na 500 m²,

b)        ustala się minimalną szerokość frontu działki na 12 m,

c)         ustala się kąt położenia granic działki w stosunku do pasa drogowego w zakresie 60^o-120^o,

d)        zasady ustalone w lit. a, b i c nie dotyczą działek przeznaczonych pod infrastrukturę techniczną i drogi wewnętrzne,

e)        nie określa się granic obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości;

8)      szczególne warunki zagospodarowania terenu oraz ograniczenia w użytkowaniu w tym zakaz zabudowy:

a)        w zakresie wysokości obiektów budowlanych obowiązują przepisy odrębne z zakresu prawa lotniczego,

b)        zakazuje się realizacji składowisk opału i odpadów, złomowisk, obiektów handlu paliwami, w tym gazem płynnym,

c)         zakazuje się realizacji usług handlu o powierzchni sprzedaży powyżej 50 m² we wbudowanych lokalach oraz 300 m² w oddzielnych budynkach;

9)      zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji:

ustala się bezpośrednią obsługę komunikacyjną od strony drogi KD-D (ul. Malwy) oraz ul. Raszyńskiej i ul. Białobrzeskiej (drogi poza obszarem planu);

10)  zasady modernizacji, rozbudowy i budowy infrastruktury technicznej:

a)        w zakresie zaopatrzenia w wodę:

zaopatrzenie w wodę dla potrzeb bytowo - gospodarczych i ochrony przeciwpożarowej z istniejącej i projektowanej sieci wodociągowej, zlokalizowanej w ul. Raszyńskiej, Białobrzeskiej lub Malwy (poza granicami planu),

b)        w zakresie odprowadzenia ścieków:

odprowadzenie ścieków bytowych do sieci kanalizacji rozdzielczej (oczyszczalnia ścieków poza obszarem planu – w Falentach zlokalizowanej w ul. Raszyńskiej, Białobrzeskiej lub Malwy (poza granicami planu) – zgodnie z  przepisami odrębnymi,

c)         w zakresie odprowadzenia wód opadowych i roztopowych:

-            ustala się odprowadzanie wód opadowych i roztopowych do sieci kanalizacji deszczowej w ul. Raszyńskiej, Białobrzeskiej lub Malwy (poza granicami planu),

-            zakazuje się odprowadzania wód opadowych, roztopowych, drenażowych i odwodnieniowych do sieci kanalizacji sanitarnej oraz na pasy drogowe,

-            ustala się odprowadzanie wód opadowych i roztopowych z powierzchni utwardzonych dróg do sieci kanalizacji deszczowej,

d)        w zakresie zasilania w energię elektryczną:

-            zaopatrzenie w energię elektryczną z sieci elektroenergetycznej niskiego i średniego napięcia, ze stacji transformatorowych w obszarze planu lub poza obszarem planu,

-            dopuszcza się zasilanie w energię elektryczną przy pomocy urządzeń wytwarzających energię ze źródeł wykorzystujących w procesie przetwarzania energię promieniowania słonecznego, aerotermalną lub geotermalną, o mocy nie przekraczającej 100 kW,

e)        w zakresie zasilania w gaz przewodowy – zaopatrzenie w gaz z sieci gazowej przewodami o średnicy co najmniej 32 mm, zgodnie z przepisami odrębnymi,

f)           w zakresie zaopatrzenia w ciepło – zaopatrzenie w energię cieplną z indywidualnych źródeł, których stosowanie jest zgodne z przepisami odrębnymi z zakresu ochrony środowiska,

g)        w zakresie zaopatrzenia w łącza telekomunikacyjne – obsługa w zakresie telekomunikacji z wykorzystaniem istniejącej i projektowanej sieci telekomunikacji przewodowej (poprzez jej sukcesywną rozbudowę w miarę potrzeb) i bezprzewodowej,

h)         w zakresie gospodarki odpadami – ustala się prowadzenie gospodarki odpadami zgodnie z przepisami odrębnymi;

11)  sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania
i użytkowania terenu:

do czasu realizacji przeznaczenia podstawowego i uzupełniającego dopuszcza się zachowanie dotychczasowego sposobu zagospodarowania i użytkowania terenu;

12)  stawki procentowe stanowiące podstawę do określenia opłaty,
o której mowa, w art. 36 ust. 4 ustawy:

określa się stawkę procentową w wysokości 1%.

Rozdział 4

Ustalenia dla terenu drogi publicznej klasy dojazdowej KD-D

§ 9.

Dla terenu drogi publicznej klasy dojazdowej oznaczonego na rysunku planu symbolem KD-D ustala się:

1)      przeznaczenie terenu:

a)        przeznaczenie podstawowe: droga publiczna klasy dojazdowej,

b)        przeznaczenie uzupełniające: parkingi, chodniki, zieleń urządzona,

c)         przeznaczenie dopuszczalne: infrastruktura techniczna;

2)      zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego i krajobrazu, ochrony środowiska i przyrody, parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu:

a)        szerokość w liniach rozgraniczających zgodnie z rysunkiem planu – 1 m z poszerzeniem w rejonie skrzyżowania zgodnie z rysunkiem planu,

b)        minimalna szerokość pasa ruchu – według parametrów dla dróg dojazdowych zgodnie z przepisami odrębnymi,

c)         dopuszcza się budowę, roboty budowlane (remont) istniejących budowli drogowych;

3)      szczególne warunki zagospodarowania terenu oraz ograniczenia w użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy:

zakazuje się realizacji obiektów nie związanych z: drogą, infrastrukturą techniczną (w tym ponadlokalną i lokalną) i z komunikacją pieszą i rowerową, dopuszczając wyłącznie obiekty niezbędne na czas budowy;

4)      zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów infrastruktury technicznej:

dopuszcza się przebudowę istniejącej infrastruktury technicznej oraz realizację nowej infrastruktury technicznej w sposób nie kolidujący z innymi ustaleniami planu oraz zgodny z przepisami odrębnymi;

5)      stawki procentowe stanowiące podstawę do określenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy:

określa się stawkę procentową w wysokości 1%.

Rozdział 5

Przepisy przejściowe i końcowe

§ 10.

Z dniem wejścia w życie niniejszego planu, na obszarze planu tracą moc obowiązującą ustalenia Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części terenów położonych we wsi Rybie – obszar I, uchwalonego uchwałą Nr LIX/982/05 Rady Gminy Raszyn z dnia 27 października 2005 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego z dnia 6 grudnia 2005 r. Nr 266, poz. 8711.

§ 11.

Wykonanie uchwały powierza się Wójtowi Gminy Raszyn.

§ 12.

1.     Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego.

2.     Uchwała podlega publikacji na stronie internetowej Biuletynu Informacji Publicznej gminy Raszyn.